One of the frequent concerns of a t

One of the frequent concerns of a taxpayer who disposes or transfers his property is the resulting tax consequences. Proper classification of the property to be disposed of or transferred is imperative in order to determine the correct applicable tax. A question which must be first addressed is whether it is a capital asset or ordinary asset.

Section 39 of the Tax Code defines the term “capital assets” by the process of exclusion. The term “capital assets” means property held by the taxpayer (whether or not connected with his trade or business), but does not include the following: stock in trade of the taxpayer or other property of a kind which would properly be included in the inventory of the taxpayer if on hand at the close of the taxable year; property held by the taxpayer primarily for sale to customers in the ordinary course of his trade or business; property used in the trade or business, of a character which is subject to the allowance for depreciation ; and real property used in trade or business of the taxpayer.

From the foregoing, capital assets are generally properties that are not used in trade or business of the taxpayer. On the other hand, ordinary assets are properties used in trade or business or primarily held for sale by the taxpayer.

The sale of capital assets (land and/ or building) is subject to capital gains tax at the rate of six percent based on the gross selling price or fair market value at the time of sale, whichever is higher and the corresponding documentary stamp tax (DST). Conversely, sale of ordinary assets is subject to the creditable withholding tax at a rate ranging from 1.5 percent- 6 percent and consequently to ordinary income tax, corresponding DST and likewise to the 12 percent VAT.

Nevertheless, one vital point which must also be considered is the conversion of the classification of the properties. Take for instance, if a taxpayer suffering from financial distress decides to cease its business operations leaving its properties formerly used in business as idle and abandoned. If those properties were subsequently disposed of, what would then be the classification? Would they maintain their classification as ordinary assets? Or will they be converted into capital assets?

Section 3(4) (e) of Revenue Regulations (RR) No. 07-2003 provides for the guidelines in determining whether a particular real property is a capital asset or an ordinary asset. It provides that real properties formerly forming part of the stock in trade of a taxpayer engaged in the real estate business, or formerly being used in the trade or business of a taxpayer engaged or not engaged in the real estate business, which were later on abandoned and became idle, shall nonetheless continue to be treated as ordinary assets. Real property initially acquired by a taxpayer engaged in real estate business shall not result in its conversion into a capital asset even if the same is subsequently abandoned or becomes idle. However, properties classified as ordinary assets for being used in business by a taxpayer engaged in the business other than real estate business are automatically converted into capital assets upon showing of proof that the same have not been used in business for more than two (2) years prior to the consummation of the taxable transactions involving said properties.
Business ( Article MRec ), pagematch: 1, sectionmatch: 1

As can be seen, the length of the period or the passage of time when real properties have not been used in business and the kind of business a taxpayer/seller is engaged in are the determining factors for conversion to apply. For taxpayers/sellers engaged in the real estate business (i.e. real estate dealer, developer, lessor etc.), idle and abandoned real properties shall continue to be classified as ordinary assets regardless of the length of time they became idle and abandoned. Whereas, for taxpayers/sellers who are not engaged in real estate business (i.e. manufacturing, merchandising etc.), real properties used in business which became idle and abandoned for more than two years will be automatically converted into capital assets.

To what extent does the Bureau of Internal Revenue (BIR) enforce the determining factor of a seller’s line of business, in determining the classification of its real property?

Recently, in BIR Ruling No. 142-2011 dated 04 May 2011, BIR held that the disposition of several vacant lots which remained idle and abandoned for more than two years is considered as a sale of ordinary assets. The seller in this case, is a construction company which has for its secondary purpose that of purchasing, acquiring, owning, leasing, selling and conveying real properties. The BIR held that there was no conversion of the classification of the real property because the BIR considered the seller as a taxpayer engaged in the real estate business.

There may be confusion as to the treatment by the realtor on whether his real property which has become idle and abandoned is a capital or an ordinary asset. However, this “confusion” is more apparent than real. As RR No. 07-2003 is clear and as confirmed by the recent ruling, real property acquired by a taxpayer who is engaged in the real estate business shall not be converted into a capital asset, even if the said real property remained idle and abandoned for more than two years.

Business ( Article MRec ), pagematch: 1, sectionmatch: 1

Results (Filipino) 1:

Isa sa mga madalas na mga alalahanin ng isang nagbabayad ng buwis na disposes o Inililipat kanyang ari-arian ay ang nagreresultang mga kahihinatnan ng buwis. Wastong pag-uuri ng ari-arian upang itapon o ilipat ay mahalaga upang matukoy ang tamang mga naaangkop na buwis. Ang isang tanong na dapat munang natugunan ay kung ito ay isang capital asset o ordinaryong asset. Seksiyon 39 ng Kodigo sa Buwis tumutukoy sa mga terminong "capital asset" sa pamamagitan ng proseso ng pagbubukod. Ang terminong "capital asset" ay nangangahulugan na ari-arian na hawak ng nagbabayad ng buwis (kung o hindi na konektado sa kanyang kalakalan o negosyo), pero hindi kasama ang mga sumusunod: stock sa kalakalan ng nagbabayad ng buwis o iba pang mga ari-arian ng isang uri na maaaring maayos isasama sa imbentaryo ng mga nagbabayad ng buwis kung sa kamay sa malapit ng mga nabubuwisang taon; ari-arian na hawak ng nagbabayad ng buwis lalo na para sa mga pagbebenta sa mga customer sa ordinaryong kurso ng kanyang kalakalan o negosyo; ari-arian na ginamit sa kalakalan o negosyo, ng isang character na sumasailalim sa allowance para sa pamumura; at tunay na ari-arian na ginagamit sa kalakalan o negosyo ng nagbabayad ng buwis. Mula sa mga naunang nabanggit, capital asset ay pangkalahatang ari-arian na ay hindi na ginagamit sa kalakalan o negosyo ng nagbabayad ng buwis. Sa kabilang banda, ordinaryong asset ay pag-aari ng ginagamit sa kalakalan o negosyo o lalo na gaganapin para sa pagbebenta sa pamamagitan ng mga nagbabayad ng buwis. Ang pagbebenta ng capital asset (lupa at / o gusali) sa kabisera nakakakuha ng buwis sa rate na anim na porsiyento batay sa mga gross despatso o halaga ng patas na market sa panahon ng pagbebenta, alinman ang mas mataas at ang katumbas na dokumentaryo stamp tax (DST). Sa kabaligtaran, pagbebenta ng mga ordinaryong mga asset ay napapailalim sa creditable withholding buwis sa isang rate ng sumasaklaw mula 1.5 percent- 6 porsiyento at dahil diyan sa ordinaryong income tax, nakaayon DST at gayon din naman sa 12 porsiyento ng VAT. Gayunpaman, isa sa mahalagang punto na dapat ding itinuturing ay ang conversion ng pag-uuri ng mga ari-arian. Dumaan halimbawa, kung ang isang paghihirap ng nagbabayad ng buwis mula sa pinansiyal na pagkabalisa ay nagpasiya upang itigil ang mga pagpapatakbo ng negosyo nito umaalis sa pagmamay-ari nito dati na ginagamit sa negosyo tulad ng idle at inabandunang. Kung ang mga ari-arian ay pagkatapos ay itapon, kung ano ang pagkatapos ay ang pag-uuri? Gusto mapanatili nila ang kanilang mga pag-uuri bilang ordinaryong mga asset? O kaya sila ay convert sa kapital na asset? Seksyon 3 (4) (e) ng Regulations Kita (RR) No. 07-2003 ay nagbibigay ng para sa mga alituntunin sa pagtukoy kung ang isang partikular na tunay na ari-arian ay isang capital asset o isang ordinaryong asset. Nagbibigay ito na tunay na pag-aari ng dating bumubuo ng bahagi ng stock sa kalakalan ng isang nagbabayad ng buwis ay nakikibahagi sa mga negosyo sa real estate, o dating ginagamit sa kalakalan o negosyo ng isang nagbabayad ng buwis ay nakikibahagi o hindi ay nakikibahagi sa mga negosyo ng real estate, na kung saan ay sa ibang pagkakataon sa mga inabandunang at naging idle, gayunman ay patuloy na itinuturing bilang ordinaryong mga asset. Real ari-arian sa una ay nakuha sa pamamagitan ng isang nagbabayad ng buwis ay nakikibahagi sa negosyo ng real estate ay hindi dapat magresulta sa mga conversion nito sa isang capital asset kahit na ang parehong ay kasunod na inabandunang o naging idle. Gayunpaman, ang mga katangian naiuri bilang ordinaryong mga asset para sa ginagamit sa negosyo sa pamamagitan ng isang nagbabayad ng buwis ay nakikibahagi sa mga negosyo na iba sa negosyo ng real estate ay awtomatikong naipapalit sa kapital na mga asset sa pagpapakita ng patunay na ang parehong ay hindi nai-ginamit sa negosyo para sa higit sa dalawang (2) . taon bago ang katuparan ng nabubuwisang mga transaksyon na kinasasangkutan ng sinabi ari-arian na Negosyo (Article MRec), pagematch: 1, sectionmatch: 1 Bilang ay makikita, ang haba ng panahon o ang pagpasa ng oras kapag tunay na ari-arian ay hindi nai-ginamit sa negosyo at ang uri ng negosyo sa isang nagbabayad ng buwis / nagbebenta ay nakikibahagi sa mga kadahilanan na tumutukoy para sa conversion upang ilapat. Para sa mga nagbabayad ng buwis / nagbebenta ay nakikibahagi sa mga negosyo ng real estate (is real estate dealer, nag-develop, arendante atbp), idle at ang inabandunang mga tunay na ari-arian ay dapat patuloy na naiuri bilang ordinaryong mga asset anuman ang haba ng oras na sila ay naging idle at inabandunang. Sapagkat, para sa mga nagbabayad ng buwis / mga nagbebenta na hindi nakatuon sa negosyo ng real estate (ibig sabihin, pagmamanupaktura, merchandising atbp), mga tunay na ari-arian na ginagamit sa negosyo na kung saan ay naging idle at inabandunang para sa higit sa dalawang taon ay awtomatikong-convert sa kapital na mga asset. Upang kung ano ang ginagawa lawak Kawanihan ng Internal Revenue (BIR) ipatupad ang pagtukoy kadahilanan ng linya ng nagbebenta ng negosyo, sa pagtukoy sa mga pag-uuri ng mga tunay na ari-arian? Kamakailan, sa BIR nakapangyayari No. 142-2011 na may petsang Mayo 4, 2011, BIR gaganapin na ang disposisyon ng ilang walang laman ang ulo ng maraming kung saan ay nanatiling idle at inabandunang para sa higit sa dalawang taon ay itinuturing bilang isang pagbebenta ng mga ordinaryong mga asset. Ang nagbebenta sa kasong ito, ay isang konstruksiyon kumpanya na may para sa kanyang ikalawang layunin na ng pagbili, pagkuha, pagmamay-ari, pagpapaupa, pagbebenta ng conveying at tunay na ari-arian. Ang BIR gaganapin na walang conversion ng pag-uuri ng tunay na ari-arian dahil itinuturing ang BIR sa nagbebenta bilang isang nagbabayad ng buwis ay nakikibahagi sa mga negosyo ng real estate. Maaaring may pagkalito sa paggamot ng rieltor sa kung ang kanyang tunay na ari-arian na kung saan ay naging idle at inabandunang ay isang kapital o isang ordinaryong asset. Gayunpaman, ang "kalituhan" ay mas maliwanag kaysa sa real. Bilang RR No. 07-2003 ay malinaw at bilang kumpirmahin ng kamakailang nakapangyayari, tunay na ari-arian na nakuha sa pamamagitan ng isang nagbabayad ng buwis na nakatuon sa negosyo ng real estate ay hindi ma-convert sa isang capital asset, kahit na ang sinabi tunay na ari-arian ay nanatiling idle at inabandunang para sa higit sa dalawang taon. Negosyo (Article MRec), pagematch: 1, sectionmatch: 1