Scholars and analysts alike believe

Scholars and analysts alike believe that in principle, land readjustment can achieve five policy goals: [Return]

First, land readjustment can increase development densities to make room for urban expansion and revitalization. A key component of land readjustment is re-plotting, so as to deal with fragmented landownership that can increase the costs of land assembly and infrastructure construction. Although not all communities like their neighborhoods to be subdivided into some grid patterns, the setting on the right-hand side of this slide does represent a more efficient use of scarce land resources. Households that have surplus land will be encouraged to put vacant space into productive uses. More importantly, land reconfiguration will also make space for widening roads and the construction of public parks and other community facilities. The neighborhood setting in the left-hand side may prohibit fire trucks from going into the neighborhood if there is a fire. Widening the local roads by land readjustment can mediate this safety issue without exercising the government’s power of eminent domain (or compulsory purchase). [Return]

Second, land readjustment can also create the opportunities for the local government to implement its updated master plan. The location of the proposed schools and medical centers or hospitals could be incorporated into the re-subdivision plan. All landowners in the neighborhood will be asked to contribute a portion of their landholding for the construction of these public facilities. Using compulsory purchase will put most of the burden on households whose property happens to be at the location where the public facilities will be built. [Return]

Third, a very important aspect that separates land readjustment from other approaches is that it empowers the landowners to decide on the redevelopment initiative. In most land readjustment projects, the proposal will require the consent of the majority of the landowners. The threshold varies from 51 to 100 percent depending on the country. In Japan, private land readjustment projects need the approval from at least 75 percent of the affected landowners (or land ownership). In Bhutan, local governments decide to seek an unanimous agreement from landowners in their land readjustment projects. Besides, a cooperative or community corporation with members of the management team elected by the community will also provide ample chance for all stakeholders to involve in the design, implementation, and monitoring of the project. Thus land readjustment is relatively more participatory than other land development approaches, if implementing agencies do not overlook the significance of public participation. More importantly, land readjustment aims to minimize relocation of existing residents by returning a piece of serviced land to the participating landowners to rebuild their homes after the completion of the project. This can help avoid forced eviction and allow landowners to share all future redevelopment benefits with the municipality and other stakeholders. [Return]

Fourth, because land readjustment emphasizes on public participation and community engagement, it is a useful tool to foster social learning for building local governance. This is an invaluable feature of land readjustment because not only does it improve the living conditions of the residents, but it also help build community and collective actions. Through an intensive engagement of the community in every operation of land readjustment, members will learn their rights and responsibilities in the development process, allowing them to understand others’ preferences and priorities. This understanding will help stakeholders to accommodate each other's needs and come to a consensus on how they should redevelop their neighborhood collectively. This collective action could be the foundation of a workable local governance structure that encourages and enables residents to take ownership of the land redevelopment efforts that will require continuous maintenance and upgrades in the future. [Return]

Fifth, land development along with local infrastructure provisions entails capital investments. Some municipalities in both developed and developing countries may not have the fiscal capacity to undertake these projects. Another unique feature of land readjustment is to capture land value increments to recover development costs. This objective is achieved by reserving land space for sale through the revision of land subdivision. In balancing the need of land for public roads and facilities and the financing of the construction of this public infrastructure, implementing agency will ask landowners to give up additional land that will be pooled together into developable plots for sale at market value. The sale revenue from these land plots will then be used to defray part of the project costs. In principle, if the estimated land revenue generated from participating owners’ land contribution matched perfectly with the costs of land readjustment, the project could be self-financing. In practice, however, self-financing is hard to obtain because the matching could be complicated by the lack of reliable information or, most significantly, the resistance from landowners to give up a large percentage of their landholding to finance the project. Thus central or local governments may need to help the project financially. At the minimum, the idea of reserving land for sale to recover some of the development costs can lower the burden or dependency on public finances.

It will be unrealistic to state that all these objectives can be achieved simultaneously in all times and spaces. In some situations, the attainment of one goal may be at the expense of another. For instance, if the priority of the land readjustment project is to reserve ample land space for public roads and social housing, less land will be available for sale to recover the redevelopment costs. We can certainly mediate this tradeoff by increasing the development densities of the area. Yet the amount of human and economic activities that an area can accommodate is not unlimited, thus rendering this method nonviable in densely populated areas. Other tradeoffs may emerge depending on varying contexts. Hence it is important to keep in mind that these attainable policy goals are suggestive. What is most important is to establish an open and inclusive decision making process to allow the affected stakeholders to identify potential tradeoffs in accordance with the unique circumstance of the project at hand. Only through open and informed discussions can affected parties resolve some of the inherent tradeoffs based on their agreed upon priorities.

Results (Vietnamese) 2:

Các học giả và các nhà phân tích cũng như tin rằng về nguyên tắc, điều chỉnh đất có thể đạt được năm mục tiêu chính sách: [Return] Đầu tiên, điều chỉnh đất có thể tăng mật độ phát triển để làm cho việc mở rộng và tái thiết đô thị. Một thành phần quan trọng của việc điều chỉnh đất lại âm mưu, để đối phó với sở hữu đất manh mún và nhỏ có thể làm tăng chi phí lắp ráp đất đai và xây dựng hạ tầng. Mặc dù không phải tất cả các cộng đồng như các khu phố của họ để được chia thành một số mô hình lưới điện, các thiết lập ở phía bên phải của slide này không đại diện cho một sử dụng hiệu quả hơn các nguồn lực khan hiếm đất. Các hộ gia đình có đất dư thừa sẽ được khuyến khích để đưa không gian trống vào sử dụng hiệu. Quan trọng hơn, cấu hình lại đất cũng sẽ làm cho không gian cho mở rộng đường giao thông và xây dựng các công viên công cộng và tiện ích cộng đồng khác. Các thiết lập khu phố ở phía bên tay trái có thể cấm xe cứu hỏa từ đi vào khu phố nếu có hỏa hoạn. Mở rộng các tuyến đường địa phương do điều chỉnh đất có thể hòa giải vấn đề về an toàn này không thực hiện quyền lực của chính phủ miền nổi tiếng (hoặc mua bắt buộc). [Trở về] Thứ hai, điều chỉnh đất cũng có thể tạo ra những cơ hội cho các chính quyền địa phương để thực hiện kế hoạch tổng thể cập nhật của nó. Các vị trí của các trường đề xuất và các trung tâm y tế hoặc bệnh viện có thể được đưa vào kế hoạch tái phân khu. Tất cả các chủ đất trong các khu phố sẽ được yêu cầu đóng góp một phần diện tích đất của họ để xây dựng các công trình công cộng. Sử dụng trưng mua sẽ đặt hầu hết các gánh nặng cho các hộ gia đình có tài sản xảy ra là tại địa điểm mà các công trình công cộng sẽ được xây dựng. [Trở về] Thứ ba, một khía cạnh rất quan trọng ngăn cách điều chỉnh đất từ cách tiếp cận khác là nó giúp cho các chủ đất để quyết định chủ động tái phát triển. Trong hầu hết các dự án điều chỉnh đất, đề xuất này sẽ đòi hỏi phải có sự đồng ý của đa số các chủ đất. Ngưỡng thay đổi 51-100 phần trăm tùy thuộc vào quốc gia. Tại Nhật Bản, dự án điều chỉnh đất tư nhân cần sự chấp thuận của ít nhất 75 phần trăm của các chủ đất bị ảnh hưởng (hoặc sở hữu đất). Ở Bhutan, chính quyền địa phương quyết định tìm kiếm một thỏa thuận nhất trí của các chủ đất trong các dự án tái điều chỉnh đất của họ. Bên cạnh đó, một công ty hợp tác hay cộng đồng với các thành viên của đội ngũ quản lý của cộng đồng dân cử cũng sẽ cung cấp cơ hội phong phú cho tất cả các bên liên quan để tham gia vào việc thiết kế, thực hiện và giám sát các dự án. Do đó điều chỉnh đất là tương đối nhiều hơn sự tham gia của hơn phương pháp tiếp cận phát triển đất khác, nếu cơ quan thực hiện không bỏ qua tầm quan trọng của sự tham gia của công chúng. Quan trọng hơn, điều chỉnh đất nhằm mục đích giảm thiểu tái định cư hiện có bằng cách trả lại một mảnh đất dịch vụ cho các chủ đất tham gia để xây dựng lại ngôi nhà của mình sau khi hoàn thành dự án. Điều này có thể giúp tránh bị trục xuất cưỡng bức và cho phép các chủ đất để chia sẻ tất cả những lợi ích tái phát triển trong tương lai với các đô thị và các bên liên quan khác. [Trở về] Thứ tư, vì điều chỉnh đất nhấn mạnh vào sự tham gia của cộng đồng và sự tham gia của cộng đồng, nó là một công cụ hữu ích để thúc đẩy học tập xã hội cho xây dựng chính quyền địa phương. Đây là một tính năng vô giá của đất điều chỉnh bởi vì nó không chỉ cải thiện điều kiện sống của người dân, nhưng nó cũng giúp xây dựng cộng đồng và các hoạt động tập thể. Thông qua một cam kết tích cực của cộng đồng trong mọi hoạt động của điều chỉnh đất, các thành viên sẽ tìm hiểu các quyền và trách nhiệm của mình trong quá trình phát triển, cho phép họ hiểu sở thích và ưu tiên của người khác. Sự hiểu biết này sẽ giúp các bên liên quan để đáp ứng nhu cầu của nhau và đi đến một sự đồng thuận về cách họ nên tái phát triển khu vực của mình chung. Hành động tập thể này có thể là nền tảng của một cơ cấu quản trị địa phương hoàn toàn khả thi nhằm khuyến khích và cho phép người dân có quyền sở hữu của các nỗ lực tái thiết đất cần bảo trì và nâng cấp liên tục trong tương lai. [Trở về] Thứ năm, phát triển đất dọc theo các quy định của cơ sở hạ tầng địa phương đòi hỏi phải đầu tư vốn. Một số thành phố trong cả nước phát triển và các nước đang phát triển có thể không có khả năng tài chính để thực hiện các dự án. Một tính năng độc đáo của đất điều chỉnh là để nắm bắt giá trị gia tăng đất để thu hồi chi phí phát triển. Mục tiêu này được thực hiện bằng cách đặt không gian đất để bán thông qua việc sửa đổi các phân khu đất. Trong việc cân bằng nhu cầu của đất dành cho đường công cộng và cơ sở vật chất và tài chính cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng này, cơ quan thực hiện sẽ yêu cầu chủ đất để bỏ thêm đất đó sẽ được gộp lại với nhau thành các lô developable để bán theo giá thị trường. Doanh thu bán hàng từ các thửa đất sau đó sẽ được sử dụng để trang trải một phần chi phí dự án. Về nguyên tắc, nếu doanh thu đất ước tính từ hoạt động góp đất chủ nhà tham gia 'phù hợp hoàn hảo với chi phí điều chỉnh đất, dự án có khả năng tự chủ về tài chính. Trong thực tế, tuy nhiên, tự chủ về tài chính là khó khăn để có được bởi vì các kết hợp có thể gây phức tạp do thiếu thông tin đáng tin cậy hay, đáng kể nhất, sức đề kháng từ các chủ đất từ bỏ một phần lớn diện tích đất của mình để tài trợ cho dự án. Do đó chính quyền trung ương hay địa phương có thể cần để giúp dự án về mặt tài chính. Ở mức tối thiểu, ý tưởng về việc đặt đất để bán để thu hồi một số các chi phí phát triển có thể giảm gánh nặng hoặc bị lệ thuộc về tài chính công. Nó sẽ là không thực tế khi cho rằng tất cả những mục tiêu này có thể đạt được đồng thời tại mọi thời điểm và không gian. Trong một số tình huống, việc đạt được một mục tiêu có thể là tại các chi phí của người khác. Ví dụ, nếu ưu tiên của các dự án điều chỉnh đất là để dành chỗ đất phong phú cho đường công cộng và nhà ở xã hội, ít đất sẽ được bán ra để thu hồi chi phí tái phát triển. Chúng tôi chắc chắn có thể làm trung gian cân bằng này bằng cách tăng mật độ phát triển của khu vực. Tuy nhiên, số lượng các hoạt động của con người và kinh tế là một khu vực có thể chứa không phải là không giới hạn, do đó vẽ phương pháp này nonviable trong khu vực đông dân cư. Cân bằng khác có thể xuất hiện tùy thuộc vào bối cảnh khác nhau. Do đó điều quan trọng là hãy nhớ rằng các mục tiêu chính sách có thể đạt được là khêu gợi. Điều quan trọng nhất là thiết lập một quy trình ra quyết định mở và toàn diện để cho phép các bên liên quan bị ảnh hưởng để xác định cân bằng tiềm năng phù hợp với hoàn cảnh độc đáo của các dự án trong tầm tay. Chỉ thông qua các cuộc thảo luận cởi mở và thông báo có thể bị ảnh hưởng bên giải quyết một số sự cân bằng vốn có trên cơ sở đồng ý của họ trên các ưu tiên.